История современного жилья

О самом распространенном типе архитектуры

Разговор о современном жилье мы начнем с трущоб Берлина — типичного капиталистического города своего времени.

📈 После объединения Германии в 1871 году Берлин начал быстро развиваться. За несколько десятилетий он превратился из провинциального города в шумный промышленный мегаполис. К 1920 году население Берлина выросло в пять раз и составило 4 миллиона человек.

📐 Понадобилось много нового жилья. Еще в конце 1872 года владелец текстильной фабрики Жак Мейер заказал архитектору Адольфу Эриху Виттингу проект жилых домов для участка в районе Веддинг. Виттинг предложил Mietskaserne — «арендные бараки», которые вскоре стали доминировать в городском жилищном строительстве.

🏘 Обычно бараки были пятиэтажными. Их строили блоками с центральным двором 5,3 на 5,3 метра. Внутри барак делился практически на любое количество квартир, в зависимости от количества и размера изначальных комнат. Яркие фасады отвлекали от нищеты, которая скрывалась внутри.

🏠 В окончательном плане в комплексе было 229 квартир. В каждой кухня и две гостиные — одна отапливаемая, другая нет. Еще двадцать восемь квартир были более дорогими, с большим числом комнат. Для жильцов работали баня с двенадцатью ванными комнатами и пекарня.

🛏 Бараки арендовали рабочие. Обычно на оплату аренды у них уходила треть дохода. Домовладелец при этом за год покрывал десятую часть затрат на строительство. Чтобы как-то перекрыть расходы, арендаторы сдавали кровати в субаренду работникам ночных смен: те отсыпались, пока они сами были на работе. Возникала большая перенаселенность. В одном из комплексов в 805 квартирах жило 3383 человека. Это создавало риски для здоровья и социальные проблемы.

🏗 В 1890-е Берлинское сберегательное и строительное общество начало строить более доступное жилье. Там обеспечивались циркуляция свежего воздуха, надлежащая санитария и доступ к зеленым насаждениям. Каждая квартира состояла из двух комнат с кухонной плитой. В подвалах разместили прачечные.

✍️ Рабочие все еще жили в ужасных условиях. В 1908 году журналист и депутат Рейхстага Альберт Зюдекум описал свой визит к больной женщине в многоквартирный дом: она, ее муж и трое детей жили в одной комнате с одной кроватью. Вторая комната сдавалась в субаренду. Муж и жена спали на кровати, а дети на разложенной на полу одежде.

💥 Пусть медленным, но все же улучшениям помешала Первая мировая война. После поражения Германия оказалась в тяжелом экономическом положении — и основное бремя легло на городской рабочий класс.

Теперь рассмотрим ситуацию с жильем в Нью-Йорке рубежа веков. Это интересный пример того, как неравнодушие одного журналиста привело к системным улучшениям в жилищном строительстве.

🏭 В 1880-е годы США были быстро развивающейся индустриальной страной. В эти годы сюда приехало более 5,2 миллиона иммигрантов — многие из них остались в Нью-Йорке, увеличив население города на 25%. В основном это были мигранты из непротестантских стран — Южной и Восточной Европы, Азии, что дополнительно усиливало раскол в обществе.

🏚 Иммигранты селились в нью-йоркских трущобах. Эти здания существовали и раньше, но их прежние жители или смогли разбогатеть и уехать, или погибли во время Гражданской войны. Трущобы Нью-Йорка не особо отличались от берлинских: те же тесные комнаты, антисанитария, слабое освещение.

📸 В 1888 году репортер Якоб Август Риис сделал серию фотографий нью-йоркских трущоб. На их основе он сначала прочитал в церквях серию лекций на тему «Как живут остальные» («How the Other Half Lives»). В 1889 году Риис выпустил журнальную статью с фотографиями, а в 1890 году — целую книгу под таким же названием.

📕 Книга произвела мощный эффект. Риис смог убедить читателей, что система многоквартирных домов не сработала из-за жадности и пренебрежения богатых людей. По его мнению, бедняки стали таковыми не по своей воле. Опасные и антисанитарные условия, в которых они жили, были навязаны обществом, а не стали результатом их поведения. В конце концов, трущобы — это то, что нужно менять, а не избегать.

📃 Публикация привела к реальным реформам. В 1894 году был учрежден Комитет по многоквартирным домам, который опубликовал «Закон о многоквартирных домах в Нью-Йорке», признавший существующие постройки незаконными. В законе 1901 года были прописаны требования к новым многоквартирным домам, включая количество света, правила пожарной безопасности, вентиляцию и другие важные параметры.

Давайте говорим о жилищном вопросе в Москве начала 20 века. Здесь большая часть горожан арендовала жилье. Это делали как самые бедные слои, так и богатые аристократы — и для всех рынок предлагал свои варианты.

🏗 В конце 19 века в Москве случился строительный бум, появилось много доходных домов. К 1917 году они составляли 40% всей недвижимости Москвы. В них были парадные фасады, от четырех этажей, квартиры располагались вокруг лестничных клеток. Здания принадлежали частным лицам или организациям — учебным заведениям, монастырям, коммерческим и благотворительным обществам.

🚪 Арендаторам предлагали разные квартиры в зависимости от их достатка. «Барские квартиры» для дворян и зажиточных купцов обычно имели от 7 до 15 комнат с хорошей мебелью, помещения для прислуги. В таких домах были канализация, водопровод, отопление, в некоторых даже лифт.

▪️ Квартиры для людей со средним и небольшим достатком были поскромнее. Обычно это две комнаты с кухней (а иногда и без), отдаленные районы. Жильцам — чиновникам и учителям часто приходилось переезжать с места на место из-за повышения арендной платы. Из-за высокого спроса в жилье переделывали сараи, амбары и даже конюшни.

▪️ Совсем бедные арендаторы снимали маленькие комнаты с мебелью в доходных домах и ночлежках. Жители таких коморок — иногородние, приехавшие в Москву на заработки.

▪️ Внутри одного доходного дома цена менялась в зависимости от этажа: чем выше, тем дешевле (и хуже).

🏡 Отдельный тип арендного жилья — дачи. Выезжать летом за город любили и зажиточные москвичи, и люди среднего достатка. Им предлагали самые разные варианты. Если денег было не много, то семья не могла позволить себе снимать и московскую квартиру, и дачу, и переезжала за город со всеми своими вещами — а когда сезон заканчивался, возвращалась в Москву в поисках новой квартиры.

💰 Цена вопроса. Аренда «барских квартир» стоила в среднем 120–140 руб. в месяц, но встречались предложения и дороже. «Средний класс» платил по 80–100 рублей. В «меблирашках» можно было поселиться за 30 копеек в сутки. Самые дешевые комнаты в ночлежках обошлись бы в 5 рублей в месяц. Разброс цен на аренду дачи был еще шире: в одном дачном поселке можно было снять дом на лето и за 60, и за 800 рублей. Аренда самых дорогих дач доходила до 12 тысяч рублей за сезон.

▪️ Для сравнения, в начале 20 века дворник в Москве за месяц зарабатывал 18 рублей, слесарь — 56,8 рублей, учитель гимназии — 85 рублей, профессор технического училища — 250 рублей, а инженер — 516 рублей.